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股票正规杠杆平台民企港龙中国地产首次出现债务违约

　　房企债务违约“警报”再起

　　来源：丁祖昱评楼市

　　当前房企生存现状正表现出两面性，一面是房企债务违约仍在持续，另一面出险房企债务重组提速。

　　6月以来，港龙中国地产和新世界地产相继发布公告，再次拉响了2025年以来房企债务违约的警报。

　　在当前行业背景下，即便是以低杠杆著称的港资房企也不能独善其身，新世界发展延迟派息也从侧面反映出了当前企业盈利难题及现金流紧张问题。

　　港龙中国地产和新世界发展均是上市以来首次出现债务违约。

　　债务违约的另一面是，出险房企债务重组迎来重大进展，比如龙光集团219.6亿元境内债券重组获全票通过，协信远创与金科股份先后完成司法重整程序。

　　不过，当前百强房企整体销售仍在下探，上半年百强房企销售操盘金额累计同比下降10.8%，且降幅有所扩大，而与之相对应的是，三季度房企偿债高峰已至，房企债务到期规模约1600亿元。

　　由于偿债潮到来以及逾期债务难以偿还，房企的融资性现金流长期流出，资金压力仍然非常大。

　　6月中旬，民企港龙中国地产首次出现债务违约，由于未支付利息，今年11月的美元票据已触发违约事件。

　　与港龙中国地产更早一些，5月底新世界发展发布了一则公告，宣布4笔美元永续债将延迟派息。公告显示，截止2024年底，新世界发展共有5笔美元永续债共计354亿港元，而此次涉及延迟派息的是其中四笔。

　　值得注意的是，尽管新世界发展的永续债与一般金融负债仍有本质区别，派息延迟并不能视作一般意义上的付息违约，但从侧面反映出了新世界发展的盈利难题及现金流紧张问题。

　　大额债务是造成新世界发展现金流紧张的重要原因。截止2024年底，新世界发展持有现金219亿港元（包括受限制现金4亿港元），而一年内到期的有息负债高达326亿港元，现金短债比0.67。此外，长期有息负债为1188亿港元。

　　与此同时，投资物业作为新世界发展的核心资产，回款周期相对较长，在行业下行背景下，这些资产的流动性变弱，对新世界发展的现金流造成了压力。

　　梳理新世界发展以往的现金流量情况可以看出，自2018年至2024年累计7年合计净流出394亿港元，主要原因是融资活动中偿还债务本金，以及支付股息、股利等，至2024年其经营活动以及资产处置已无法覆盖各类债务偿还以及利息、股利的支付。

　　新世界发展正是当前房地产行业的一个缩影。

　　由于偿债潮到来以及逾期债务难以偿还，房企的融资性现金流流出降幅整体远不及现金流流入的降幅。

　　根据CRIC数据显示，50家重点房企融资性现金流流入从2021年的约37796亿元大幅减少35.5%至2022年的24387亿元，此后两年也保持着每年20%左右的跌幅。与之相对应的是，融资性现金流净流出在2022年同比大幅增长607.5%至5434亿元，2024年净流出规模同比下降93.8%，降幅虽有所收缩，但是房企资金压力仍然较大，净流出规模仍在3000亿以上。